近幾年房價始終高居不下，購買老屋的價格與新成屋相比，看似比較便宜，且老屋室內可用空間相對較多，受人喜愛，但老屋潛在的問題相當多，包含建築結構、老舊管線、漏水壁癌、耐震係數、格局、低矮樑柱，甚至入住後的收納、動線與採光問題。
在裝修前就要有心理準備，需保留較多的裝修預算進行基礎工程，施工工期也要列入考量，環環相扣的各項繁瑣工程需要有專業設計師協助，才能破解老屋各種問題，住得舒適又安心。此次分享由森沛設計的設計總監李季遠分享，歡迎大家有興趣可以聯絡他！
- 手機：0926123306
- 信箱：[email protected]
- 地址：新北市新店區北新路一段12號16樓
老屋翻新不可不知的提醒
對室內設計師來說，老屋翻新通常很有趣，有趣的原因是可以發揮的地方很多！
但同時也是一份挑戰，挑戰在於老屋在初期的不確定因素很多，比新成屋設計更需要工程、結構等多面向的經驗！
老屋翻新提醒1：基礎線路
老屋因管線老化與不敷生活需求
需要全室拆除，電線、管路等也需要重新配置
在工時/價格上勢必需要心理準備
通常老屋翻新至少90個工作天
這2年又因為疫情、缺工、全球材料短缺等因素
工時可能隨之拉長
工程預算方面，一坪大約是10萬元起跳
老屋翻新提醒2：設計初期的重點規劃
老屋翻新的第一步，是現場勘查、討論和丈量
現場勘查讓設計師得以從小地方觀察
判斷是否有漏水、蟲害、結構3大問題
像是水痕、壁癌等現象
若有漏水問題，容易有蟲害的可能
結構上如有鋼筋裸露、裂縫，則需要進一步與結構技師配合
有些老屋因為既有的裝修包覆
很多實際的屋況需要拆除後才能確認
拆除後的狀況甚至會影響到原有設計
這部份我們會告知客戶狀況、須遵守的法規與處理流程
先進行拆除、複量，再深化設計內容
老屋翻新提醒3：更換瓦斯表
居住的舒適度來自小小細節的串連！
冬天洗澡、洗碗時最害怕的就是熱水不熱&出水變小
我們建議舊屋翻新的客戶務必申請換瓦斯表
(瓦斯表燈號6燈以上較為適宜)
並注意熱水器至少需要16公升以上
舊屋翻新的注意重點
我們需要注意的問題包括了格局、設備與結構上的問題。
- 格局：包括動線、採光、走廊空間與陽台使用等，這些是在規劃老屋翻新時，需要重新設計的格局重點
- 設備：需要去注意的像是水電、瓦斯管線等換新問題，這些設備有使用年限，若已超過合適的使用年限，需要拆除更換，才能確保往後的居住安全。
- 結構：結構的安全與否也是重點，若翻新工程會涉及到建築物的結構改變，為避免觸法，也需要向相關政府單位申請裝修許可，才能夠進行修繕。改善老屋多項重點，首先老屋翻新前，需仔細檢查
老屋翻新實際案例
以下為相關老屋翻新實際案例，先提供給大家參考，讓大家知道老屋翻新可以做到的程度為何！
窗口的四個角落是否有油漆剝落、壁癌的情況。
如有的話，須優先處理漏水問題，根治壁癌。
-
- 如壁癌發生在浴室、廚房牆面，有可能是管線漏水問題，需要鑿開牆面確認管線的情況，並重新塗佈建立防水層。
- 外牆壁癌若是外牆經過長年的風吹日曬，導致老化產生裂縫產生壁癌的話，需要從內牆打除牆面表層，直到見磚（或RC構造牆），重新塗上防水層做修補。
窗框漏水問題
窗框漏水一直是老屋常見的問題，通常窗框漏水可分成三種處理方法：
-
- 面對窗邊裂縫滲水，需要在漏水位置鑽孔，高壓灌注發泡填縫劑，填補牆面縫隙
2. 窗框玻璃膠老化剝落時，則須拆除老化的玻璃膠，重新施打填補
3. 如窗框老舊變形，四邊有裂縫，就必須拆除重做更換新的。
- 面對窗邊裂縫滲水，需要在漏水位置鑽孔，高壓灌注發泡填縫劑，填補牆面縫隙
基礎結構問題
中古屋在進行翻新裝修時，為了屋主後續居住規劃，必定會進行基礎工程的補足，這個部分常是老屋翻新項目中最花錢的部分，也最需要細心確認細節的，像是購入時，前屋主可能會提及否些區域已更新過，要確認前屋主做的是全面更新或是部份更新，例如
- 浴室的防水工程，是淋浴區或浴缸處做到頂，或是全面都有到頂？
- 水電管線有更換，是全面換新、依照空間需求設置專屬迴路，或是只有廚房重拉？
- 窗框做新的，外牆與窗框的接縫處是否有水泥補強，避免梅雨或是颱風季節滲水等問題。
動線問題
隔間及動線調整，是否依照使用者習慣規劃好了？
老屋翻新另一項大工程，就是隔間調整！這個項目也會牽涉到管線配置等基礎工程需處理，另外很重要的考量是，隔間會影響整個房間的採光、通風及動線，並且更動後就不太會再更改了，所以老屋翻新時，空間預計怎麼做個區域的調整，是否減少或增加隔間，格局如何調動，都應該從長遠使用的角度來決定，詳細考量，避免一再修改，也更確保入住後的品質及安全。
老屋翻新的額外注意事項
- 舊屋翻新工程若涉及建築物本身結構的改變，需向有關單位申請室內裝修許可，以免觸法。
- 水電、瓦斯管線都有一定的使用年限，有些老屋電線的負載量已不符合現代電器使用，為避免發生危險，建議聽取專業意見，該換則換！
- 舊屋翻新時拆除的廢棄建材，可詢問清運是否需負擔額外費用。
如何預估老屋翻新預算？
我們可以先從老屋翻新的預算規劃來看，老屋的全屋裝修工程花費可分為三個部分：
- 基礎工程費用
- 裝潢工程費用
- 軟裝費用
費用估算上依屋況、屋齡、使用建材等差異而有所差別，不妨尋找信任的室內設計師評估後報價，而翻修工程都會報價後再簽約，如果照著項目走不太會遇到追加預算的情況，除非翻修過程中又發現其他小問題需處理，才有額外追加的可能，謹慎推估預算的話，不妨在基礎工程預算上預留 10~15% ，作為可能的額外支出備用。
老屋翻修基本上都會預先報價，除非翻修過程中發現其他房屋問題必須處理，才會與屋主討論追加工程與費用。建議事先預留10~15%的翻修預算，以備不時之需。
老屋翻新費用如何規劃？
老舊房屋的屋況一般比較差，可能有壁癌、漏水、磁磚剝落等問題，必須整修、汰換的建材和管線也比較多。建議將裝潢預算的60~65%放在老屋翻新工程上，並預留10~15%的追加預算，以免翻修過程中發現房屋結構的問題需要另外收費。以下分享老屋翻新裝潢預算的規劃：
- 室內設計與裝修工程：60~65%(建議多預估5~10%)
- 傢俱(沙發、床鋪等)：15%
- 家電(冰箱、冷氣等)：15%
- 其他(窗簾、抱枕等軟裝裝飾)：5%~10%
常見費用預估
老屋翻新、中古屋裝修，因為需要進行格局及管線的調整配置，以 30 坪來說，整間房屋的整修費用一般會落在每坪 8 至 10 萬以上，大約就是 240 至 300 萬，公寓和大樓沒有太大的差別。如果是只有衛浴設備或廚具進行翻新，每坪約在3 至 3.5 萬 以上的預算。
老屋翻新流程介紹
一般舊屋翻修施工會有較多保護工程及基礎工程的施作，流程依屋齡、屋況不同，翻新項目和程度的差異，每個專案的流程也會有所差異，以下提供一般狀況的舊屋翻新作業流程，包括最初期的保護工程，以及由內部結構到外部室內設計的基礎工程、裝潢工程及軟件裝飾工程，但仍需注意不同需求也會有不同的程序喔！
一、保護工程
保護工程是在翻新流程中最初期也最基本的工程，包含大樓電梯、走道、梯間等施工材料及工具會經過的地方，均須先行鋪墊保護，另外中古屋如僅有部分翻修，沒有施工的地方也應先行施作保護工程，避免不必要的碰撞。
二、基礎工程
從拆除隔間、配管、天花板、地板，到水電管線重新配置，泥作抹牆及防水工程的施作，及貼壁磚鋪地磚，都屬於基礎工程，也是中古屋翻修的核心工程，在細心專業的基礎工程施工後，將老屋體質修復，以延長居住年限，接著才會進行硬裝及軟裝的裝修。另需注意拆除工程所產生的廢棄物，透過廠商清運是否有額外費用產生。
三、裝潢工程
硬裝裝潢的部分，包含木作進場、系統櫃裝設、油漆牆面等，也就是將老屋上妝的過程，透過室內設計，賦予空間新的風格與生命！這部分的工程也會影響整體老屋翻新的費用差異，因為基礎工程費用較固定，為了日後居住安全該做的修復會依序重建，但裝潢工程則有較多彈性，提醒不管裝潢預算多寡，都多注意施工的細膩度，讓之後的居住有更好的品質。
四、軟件裝飾
傢俱、其他裝飾品、窗簾、壁紙等都屬於軟件裝飾，也就是豐富空間內涵的各種元素，當軟件進屋後，也代表中古屋翻新工程接近尾聲了，最後再將施工環境做整理清潔，老屋翻新工程即完成，可以準備裝修完工後的驗收及入住囉！
舊屋翻新合約注意事項
舊屋翻新時，簽訂裝修合約有3大重點需做好把關，包括
- 報價單要詳列規格、數量、單價、建材等，工程進度表上各種工班進退場工期排序不可少，包括拆除、水電配管、木作進場如何排序，工程進度明確排好後，也可依進度分階段驗收
- 合約需明訂保障條款，若有工程延遲、保固、違約罰需明訂，數量、建材、工法、工期等變更須簽認或紀錄。
- 最後驗收需特別注意，各工項是否如期完成，所用建材跟報價單是否一樣，追加或減少是否有經過業主確認，而當驗收完成，粉刷完畢後，若是搬遷過程中有碰撞與汙損，可貼便條紙點出需要補漆之處。
老屋翻新水電費用別省！
老屋翻新最不能省的費用就是水電，舊電線須全面換新，配電箱同時也須配合目前屋主的用電需求調整；針對空調等大功率電器，要單獨設計一條線路。
老屋宅過去使用的水管多是鍍鋅管，容易有生鏽、腐蝕性的問題，須更換成新的管線，建議改用PPR水管，質輕、耐腐蝕，同時冷熱水管都能使用。
老屋翻新前，需評估整體結構，觀察樑柱是否有歪斜、裂痕之類的問題，如果發現交叉型裂縫，就須以結構穩固的加強為主。
老屋裝修存在3大問題
老屋裝修都存在三個問題
- 鋁窗塞水縫漏水問題
- 浴室磁磚漏水問題
- 水電問題
這些過程環環相扣的是施工成本，所以說老屋裝修唯一不能比的是價錢，一個老屋裝修的案子，能在雙方面毫無爭議且如期完工交屋，其中之辛苦及過程非真正施工者是無法了解的，一個以利潤為考量中心者，和一個以良心為起底的作法其施作成本就是天壤之別！
老屋翻新廠商推薦
森沛設計不僅僅是利用繁複的工法或堆疊華麗的材料，而是讓使用者與空間達到一個舒適且契合的平衡點，讓空間有使用者專屬的味道。利用頃聽每一位使用者的故事進而了解其需求，為其量身打造一個專屬的夢想空間，歡迎聯絡森沛設計一起完成您所需要的室內設計規劃！
。
- 手機：0926123306
- 信箱：[email protected]
- 地址：新北市新店區北新路一段12號16樓
延伸閱讀
