房價崩跌可能嗎？
在年初以來，一系列緊鑼密鼓的調控、查貸的情況下，樓市「成功」實現：
70個大中城市的房價，62個環比繼續上漲……
也再一次印證了三大錯覺：
- 房價會跌
- 股票會漲
- 她喜歡我
這麼多年了，不管吹什麼風，最終大家發現，買房永遠是正確的決策……
房地產下跌什麼時候會來？
樓市依然在漲
一季度的房地產市場數據，又是全線拉紅，甚至好的出奇。
把幾個主要數據拆開來看：
房地產投資數據：
- 1-3月份，全中國房地產開發投資27576億元，同比增長25.6%。其中，住宅投資20624億元，增長28.8%。
- 1-3月份，房地產開發企業到位資金47465億元，同比增長41.4%。
房地產銷售數據：
- 1-3月份，商品房銷售面積36007萬平方米，同比增長63.8%，其中，住宅銷售面積增長68.1%。
- 1-3月份，商品房銷售額38378億元，增長88.5%，其中，住宅銷售額增長95.5%。
以中國房地產市場的體量，居然還能夠實現兩位數的增長，即使是去年因為受到疫情影響而出現大的下滑，今年能夠實現這個增速，也是非常驚人的。
更重要的是，投資金額和銷售金額雙雙創新高，再一次把那些看衰樓市的人的臉打得啪啪響。
房地產市場看完了，房價數據為何？
國家統計局每月公佈的70個大中城市房價數據，是國家公佈的唯一的房價數據。
因為去年的特殊原因，就不看同比了，只看環比數據。
2021年3月房價環比漲幅
全國70城：
0.4%
四個一線城市：
- 北京：1.4%
- 上海：1.1%
- 廣州：1.4%
- 深圳：0.4%
從70城房價數據來看，3月份新房和二手房房價環比上漲的城市數量均達到近一年的最高值，分別達62個和58個。
數據不會騙人，不管口號有多響，政策出的有多少，房價上漲還是目前樓市的絕對走勢。
還有一個數據，更值得一看：就是全國商品房均價
全國商品房均價為多少？
這個國家統計局沒有直接公佈，但是可以算出來。
商品房銷售額38378億元÷商品房銷售面積36007萬平方米=10658元/平米
今年一季度，全國商品房均價為10658元/平米。
從疫情到現在，房價漲15%，全國平均下來漲了將近1400元/平。
（數據來源統計局，製圖：德科地產頻道）
比去年四季度上漲了8.5%！
這樣的漲幅，只證明一點，和絕大多數人以為疫情會打擊樓市不同，樓市依然很瘋狂！
為何房價會上漲？房價上漲原因為何？
雖然整體在漲，全國房價漲幅分化嚴重。
第一、房價在不同城市間的差距拉大
- 東部地區是拉動樓市價格上漲的引擎。
其中包括北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南等10個省份。
也就是說，房價雖然大漲，但是「旱的旱死，澇的澇死」，北上廣深、長三角、珠三角貢獻了絕大部分的上漲。
- 相反，中西部地區，大多數北方城市，房價基本上都在橫盤或者下降。
我認為這只是開始，未來中國樓市的發展方向就是：
東部房價繼續遙遙領先，中西部、東北地區房價塌陷
第二、房價在同一城市、不同區域的分化
不僅是不同城市之間分化，同一城市，不同區域，也出現巨大的分化。
就拿一季度，廣州的房價上漲來看，其實真正上漲的地方就是兩個：
一個片區就是黃埔新區的新房，一個就是核心商圈兼學位區的舊房。
一座城市中，房價分化的甚至有點失衡。
所謂失衡，就是不同區漲幅不同，甚至同一條街道，隔街相望的樓盤漲幅都不一樣。
第三、貧富差距拉大
區域分化之外，貧富分化也非常嚴重。
以蘇州為例，千萬級別的別墅房源，出現成交井噴、量價齊升的狀態。
成交記錄圖源網絡
與豪宅市場的熱鬧相比，剛需市場卻有著完全不同的命運。
從全國來看，剛需市場正在經歷著冰火兩重天的煎熬。
原因也很簡單，這波疫情，開閘放出的水大部分流入了富人的口袋，豪宅的走俏不過是資產價格通脹下的一個縮影。
可以預測的是，未來就算在一線這種特大城市裡面，人與人之間因為配置了不同類型的房產，財富增速差異也會很大。
房地產上漲的兩大真相
房地產，尤其是優質的地產資產，已經從大眾都可以享受，變成只有少數人可享受的投資品。
房地產市場越來越分化，各個城市之間在分化，城市的各個區域之間也在分化。
以後樓市依然會漲，但是是東部、南部的房子會漲，城市熱門區域的房子會漲，富人的豪宅會漲。
其他房子的表現，會越來越乏善可陳。
房地產專家警告：注意！房地產會不斷上漲
地球不爆炸，房價漲不停
每次一說房價會漲，就會有朋友來反駁。
但是我想說，房價上漲這個事情沒有解法，全球都沒有。
最簡單的邏輯就是：地球只有一個，但是放水卻是每年都在進行。
去年美國、中國、歐元區、日本和其他八個大型經濟體的總貨幣供應量已經高達14萬億美元。
根據彭博社匯編的數據，上述12個大型經濟體的總貨幣供應量規模已激增至94.8萬億美元。
這個星球上目前所有的錢，加起來大概就是94.8萬億美元。
簡單類推一下，以人類貨幣計價的話，地球的價格，大概是94.8萬億美元，而在去年一年中就增長了14萬億美元。
如果沒有意外的話，這個數值只能不斷攀升。
回顧下歷史，從19世紀末20世紀初，經濟全球化以來，世界各大國一旦遇到經濟難題，蛋糕分配不均情況，無非就是兩種解決辦法。
房地產下跌的方法：戰爭&放水
- 戰爭是為了消滅過多的人口，減少分蛋糕的人
- 放水是為了創造更多的財富，做大蛋糕
但是自從出現熱核武器以來，戰爭這種比較野蠻的方式，逐漸被各大國放棄了（至少在大國之間不再選擇戰爭）。1962年，古巴導彈危機，美蘇雙方都已經把手放到核按鈕之上了，最後，卻又都把手放下了。因為在熱核武器的威脅下，大國戰爭這個手段已經太不可控。打輸了就是輸，打贏了還是輸。（參考日本排放核污水）
那解決經濟問題的唯一方法就剩下放水。
於是我們看到美國：
- 1987年經濟危機，放水
- 2008年經濟危機，放水
- 2020年經濟危機，放水
當然，危機是會過去的，過去之後，也會選擇把水收回來。
但是，通常還沒收完，新的危機就會再來。
2017年，美聯儲開始了縮表，試圖收回08年放出去的水。
但是，還沒搞完，新冠疫情就來了，經濟又下滑了。
除了放水，已經沒有什麼可以解決問題的辦法了。
於是印鈔機又大開了！
以史為鑒，如果推測接下來的經濟和貨幣史，能得到一個規律：
放水像運動，是永恆的，收水像靜止，只是運動的一種特殊狀態。
人類的總貨幣供應量，只會向右上角無限延伸
去年是94萬億美元，將來會到100萬億美元，150萬億美元，200萬億美元。
以人類貨幣計價，地球的價格也會水漲船高。
從94萬億美元，然後到100萬億美元，150萬億美元，200萬億美元。
地球都漲價了，地球上的土地能不漲價嗎？
更何況，地球上人口最稠密地區僅佔陸地面積7%，卻居住著世界70%人口，而且90%以上的地球人集中分布在10%的土地上。
一定會漲，最少也是分化的漲。
美國不漲日本漲，日本不漲韓國漲，韓國不漲中國漲，中國不漲，就再回到美國漲。
今年不漲，明年漲，明年不漲後年漲。
看下美國大約過去50年的房價走勢：
美國的房價2008年因為經濟危機砸下來了，但是又怎麼樣呢？
2008年的下跌，不過是幾十年上漲週期里的一個小週期。
就連老齡化最嚴重的日本：
我們也可以看到，東京都的房價近年來持續上漲，也許下一個十年，就要追平90年代房價甚至再創新高。
想讓房價持續性下跌，除非人類對財富失去慾望，那個時候央行也就不用放水做大蛋糕了。
說了這麼多其實就想說一件事，家裡要是沒有配置房子，還是可以買，不過也不要買太多，資產配置和炒房還是有很大區別的（相比按住房價，打擊炒房簡單太多了，撤貸就行了），而且買房，越貴的地方越好。
邏輯就是這麼個邏輯，什麼都能增加供給，就是地球不可能增加供給。
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