中國炒房怎麼做?完整揭露「深房理」炒房手法

「深房理」揭深圳樓市炒房黑幕

2021年4月8日,深圳市住房和建設局、市公安局、市場監督管理局等一共七個部門聯合發布了一個通告,表示要對涉及「深房理」的舉報事項進行聯合調查處理。這個「深房理」事件,一下震動了七大部門,不僅包括住建局和公安局,還包括了地方金融監管局、人民銀行、銀保監局這些部門參與聯合調查,可見事情不小。

深房理是什麼意思?

「深房理」就是深圳房產打理人的意思,「深房理」事件揭開了深圳一些炒房客在組團炒房、槓桿炒房、眾籌炒房、代持炒房等等方面瘋狂操作的內幕。

剛開始時,這個「深房理」是一個房地產自媒體,在積累了大量的粉絲之後,深房理開始在微信群裡引導粉絲眾籌炒房,目前深房理的微博有140多萬的粉絲關注。

「深房理」在新浪微博上認證為「房產專家」,其微博賬號關注量達146萬人,會員逾3000人。「深房理」公開宣揚「上班無用論」「人人皆可買房,直到財務自由」等吸引吸納會員,向會員承諾房產升值收益,重點炒作我市部分熱點樓盤。

「深房理」違背公序良俗,教唆會員以「假結婚」的方式規避購房政策;以資金互助的名義,向不特定對象募集資金,並承諾保底,涉嫌非法集資。

「深房理」實際發生什麼事呢?

4月2日,央行深圳中心支行發布了一個通知,針對房地產市場是否有違規資金進入,提供了舉報途徑。一位微博名稱「深房理裝修隊003」的用戶,在當天轉發了舉報消息,並同時爆料了一個「深房理」搖籃會員合夥炒房的材料,一共102份,因為資料非常的詳細,談到如何組團炒房等等,引發了市場震驚。隨後,4月8日,七個部門聯手對「深房理」展開了調查。

群眾募資也能炒房?

深房理如何眾籌炒房的呢?按深房理的操作,一套房子,就好像一家公司一樣。比如,一套800萬元左右的房子,把它分成10個股份,每人出資80萬元買一股,就可以擁有一套房子產權的10%。

可是在房產證上,不能這10個人的名字都寫上去,所以就讓這10個人中的一個人去做房屋產權登記,另外9個人就和他簽了代持合同。代持人會從中收取一定的手付費。等房價上漲後再把房子賣掉,這十個人再分享收益。如果把這個房子分成100個股,那麼一個人出資8萬元就可以參與到房地產市場交易中了。

如果在正常購房情況下,我們假設首付三成,買房的人不僅要符合監管部門設定的購房資格,並且至少要出資240萬元才能撬動這套房子。而這種代持,讓監管機構設立的購房資格條件、首付比例這些監管辦法都變成了一紙空文,根本起不到打擊炒房的作用,「住房不炒」也就成了空談。

大陸媒體在報導中說,這個舉報者「深房理裝修隊003」提供的材料,都來自深房理微信群聊的截圖,這些截圖每一張都在招募代持合夥人,內容包括目標房源、資金來源、聯繫方式等等,像是「招股東!5%代持,資金缺口140萬元。三成首房首貸資格,可購800萬元左右房產」等等。並註明有意者微信電話聯絡。

「深房理」炒房產業鏈背後的金融風險

「深房理」通過「搖籃會員」制,打造了一個炒房產業鏈,首先就是從抓住人們的「暴富」心理成為會員開始。

比如,「深房理裝修隊003」舉報了一個名叫「美媽陳小全」的會員,大陸媒體報導說,這個陳小全本人是一個母嬰育兒的博主,經常在微博上炫富,比如她說自己的助理「去年才有1萬塊,一年後已經有了千萬資產」,這就讓一些粉絲,尤其是很多單親媽媽、家庭主婦非常羨慕,於是,在「深圳房價一直會漲」的信念下,也紛紛加入會員投資炒房,希望也能一夜致富。

中國炒房:直銷型炒房行為

但是讓人關注的是,如果粉絲申請「V+會員」,需要每年支付會員費3,980元人民幣,如果要成為搖籃會員,則需要支付9,000多人民幣的會費,才可以得到相關的學習資料、以及「深房理」提供的購房服務。

這之後,會員就可以開始炒房致富了,首先是湊首付,然後簽訂代持合同,買房後再通過申請其它貸款,比如裝修貸等,來支付房子的月供,直到賣出房子獲利。

一個房子被分割成不同的股份,就已經成了一種「金融產品」,而在這個「金融產品」背後的每個環節都存在著大量的風險,比如,代持合同在法律上是否被認可?再比如,如果房子無人接盤,炒房者是否可以長期支付月供,是否會面臨資金鏈斷裂的問題?而且,如果房子沒有出現預期的上漲情況,炒房人也面臨著大量的投資損失。

一般情況,銀行在進行個人住房貸款審核的時候,往往會核查申請人的銀行流水、工資收入等情況,來判斷是否有足夠的還款能力,這也是保障銀行個人房貸的資產質量並減少金融風險。

可是對於這些炒房人來說,銀行的審查也可以輕易繞過,他們可以通過皮包公司代發工資,製造假流水,也可以通過中介公司製造各種材料來蒙混過關。

炒房影響整體市場許多

我們知道,「炒房」的盛行會讓大量資金流入房地產,進一步推高房地產的價格。在3月份時,深圳的二手房價格同比上漲14.6%,位居中國各大城市之首。「深房理」事件被披露出來後,有大陸網民驚呼說,怪不得深圳房價漲幅全國第一,這群炒房客這麼玩,不漲那才是怪事。

不僅如此,這背後,有多少是銀行難以掌握真實情況的炒房者的貢獻呢?一旦這些炒房人出現資金斷鏈,還不上房貸,就會直接增加銀行的壞帳,增加金融風險。

所以,這也是為什麼,「深房理」事件直接驚動了當地金融監管局、央行以及銀保監局等金融部門。

有網民說,深房理的操作,讓違規套取經營貸都成了小孩子過家家的遊戲。「深房理」把炒房流程化、股份化、規模化、集資化和公司化,條條都觸犯底線。

炒房影響三大事情

也有人把深房理事件看作是「一個比美國金融危機還要恐怖的金融炸彈」。為什麼這麼說呢?

第一,它能成功圈人的最根本的原因

就是大家都認為房價會上漲,如果房價真的漲了,那麼大家都可以分到利益,但是如果房價上漲達不到預期,就會導致大規模、群體性、也是大額度的投資損失,這很可能會出現和P2P當年一樣的平台跑路情況。

第二,這個平台本身就可能是一個違法平台。

大家可以看到深圳七個聯合調查部門裡有公安局的影子,這應該也能說明這個嚴重性了。

第三,這個平台對於房價的炒作作用太大了。

深房理的操作,實際上是一個比股市還大的交易所,如果真的讓這個交易所自由生長,那麼未來買房的邏輯將極有可能成為炒股的邏輯,人人都是散戶,人人都是韭菜,資金量越大的莊家贏面最大,房子將根本不是拿來住的。

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