仲介費可以談嗎?想買屋的你不得不知的5大談判手法!

不論是買房或租房,我們通常都會去找仲介去協助協調和看房,房仲業務員通常都是沒底薪,要靠每一筆買賣成交後收取的服務費養家活口,所以千萬別把服務費當小費,以為包個小紅包打發就好。

仲介費包含什麼?

在沒有任何成交機會出現前,對每一個屋主和買家,
房仲都得付出很多的時間和心力去經營與服務,包含以下內容

  • 彙整全台物件建立資料庫讓客戶用條件搜尋適合物件
  • 把屋況整理到具備賣相
  • 畫平面圖設想裝修格局
  • 協助查實價登錄整理行情
  • 提供同區類似物件開價
  • 比較物件優劣
  • 配合客戶時間帶看屋
  • 協助雙方議價達成價格共識

這些看得見和看不見的付出過程與專業,就是仲介業收取服務費的價值所在!

在理解仲介費可以談嗎之前,先理解什麼是居間!

所謂的『居間』,指的是當事人之間約定,一方為他方報告定約機會,或為訂約之媒介,他方給予報酬的一種契約類型。就像是說我介紹一個客戶給你,你談成後包一些紅包給我這樣!

那仲介費是什麼?

房仲業的服務費,就民法上面的定義來說,是『雙方約定居間行為(仲介)完成後應該支付的勞務報酬』。

換句話說,只要在開始請房仲下斡旋議價時(或賣方委託房仲賣房子時),
約定好服務費,一旦完成買賣契約,
你就必須負擔支付房仲服務費的法律義務。

必須先說明的是,這筆服務費並不包含在你買賣房屋成交金額裡頭,
而是成交之後,再額外支付給房仲經紀業。

仲介費

房屋仲介費怎麼算?仲介費規定為何?

按法規規定,仲介買賣服務費「不得高於成交總價的6%」,
房仲市場仲介費行情普遍以「買方付1~2%,賣方付3~4%」的規則收費。

其實房仲的仲介費可以談的!

隨著房市交易冷卻跟房仲競爭激烈,
服務費「買一賣二」、「買一賣一」,
或者成交在最後關頭了,就差各十幾二十萬尾數,
有房仲願意犧牲部分服務費的佣金,以求成交買屋的績效,
僅收0.5%仲介費也時有所聞。

所以,就算是仲介費,也是可以視情交易情況,要求便宜算的喔!

想把仲介費談低,掌握下面5個要點!

  1. 用實付概念談服務費
    直接跟房仲表明,購屋預算800萬內含服務費,要房仲幫你找物件,不會再出任何多餘的服務費,這其實就是一種折價方式。
  2. 強調瑕疵
    房子有小瑕疵或條件不佳導致不好賣,但你其實心底能接受,房仲為了要把握成交機會,服務費會比較好談。
  3. 仔細觀察房屋代賣者
    發現同一物件簽一般委任約給多家房仲賣,當你判定價格接近成交時,可以跟房仲談一下服務費折扣,為了擔心被同業客人買走,房仲也會願意犧牲一點服務費,求及時成交。
  4. 月底或年底
    月底或年底要衝業績的最後關頭,房仲服務費退讓一點的機會也較高。
  5. 加盟店更好談!
    直營店服務費守得比較硬,加盟店是加盟業主自行負擔所有成本開銷,為拚成交,談服務費的空間也較大。

何時要付仲介費?

仲介服務費確切的付款時間其實還可以跟仲介討論,常見的時間點有:

  1. 兩階段付款:簽約完成付一半,交屋時付尾款。
  2. 四階段付款:簽約付一成、用印付一成、完稅一成、交屋七成。
  3. 透過「履保專戶」,買賣雙方間的金流從頭到尾都存在銀行的履保專戶中,必須等雙方買賣完成、所有程序也都完成,屋主才能拿到價金,房仲才能拿到仲介費。

無論跟房仲談好哪種方式,最好在付斡旋金或填寫要約書時就加以註明,避免日後衍生事端。而且成交之後,還要天天被房仲追問「大哥你何時方便付仲介費?」也挺傷感情的。

防止實價登錄房價被灌水,買賣屋費用全得標明!

隨著越來越多人在灌水實價登錄,內政部表示民眾買賣房屋的交易總價,主要包括以下兩種

  • 房屋土地價格
  • 車位價格

但實務上可能會有一些的特殊交易情形,例如會將以下幾種「包含」在總價之中

  • 裝潢家電費
  • 仲介費
  • 土地增值稅

所以,內政部在8月25日將以上三點費用規定公告為「其他價格資訊項目」,在實價登錄申報時必須在備註欄註明其費用,以避免個案藉由裝潢家電等費用墊高房價情事,影響民眾對於市場價格行情之判斷。

實價登錄2.0要包含仲介費嗎?

假如契約沒有特別約定交易總價包含該等費用,就不需要填載!

對於不動產仲介業者提出是否每案都要申報仲介費之疑問,
內政部說明應依買賣契約內容來認定。

以一般買賣交易而言,並不會將仲介費用包含在契約交易總價內,
而是另外向買賣雙方計算收取,在申報時就不用申報仲介費用

但如果契約有約定交易總價內含仲介費,就要一併申報註明,以免受罰。

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