房價崩跌可能嗎?中國房地產專家分析3大結構性問題!

房價崩跌可能嗎?

在年初以來,一系列緊鑼密鼓的調控、查貸的情況下,樓市「成功」實現:

70個大中城市的房價,62個環比繼續上漲……

也再一次印證了三大錯覺:

  • 房價會跌
  • 股票會漲
  • 她喜歡我

這麼多年了,不管吹什麼風,最終大家發現,買房永遠是正確的決策……

房地產下跌什麼時候會來?

樓市依然在漲

一季度的房地產市場數據,又是全線拉紅,甚至好的出奇。

把幾個主要數據拆開來看:

房地產投資數據:

  • 1-3月份,全中國房地產開發投資27576億元,同比增長25.6%。其中,住宅投資20624億元,增長28.8%。
  • 1-3月份,房地產開發企業到位資金47465億元,同比增長41.4%。

房地產銷售數據:

  • 1-3月份,商品房銷售面積36007萬平方米,同比增長63.8%,其中,住宅銷售面積增長68.1%。
  • 1-3月份,商品房銷售額38378億元,增長88.5%,其中,住宅銷售額增長95.5%。


以中國房地產市場的體量,居然還能夠實現兩位數的增長,即使是去年因為受到疫情影響而出現大的下滑,今年能夠實現這個增速,也是非常驚人的。


更重要的是,投資金額和銷售金額雙雙創新高,再一次把那些看衰樓市的人的臉打得啪啪響。

房地產市場看完了,房價數據為何?

國家統計局每月公佈的70個大中城市房價數據,是國家公佈的唯一的房價數據。

因為去年的特殊原因,就不看同比了,只看環比數據。
2021年3月房價環比漲幅

全國70城:

0.4%

四個一線城市:

  • 北京:1.4%
  • 上海:1.1%
  • 廣州:1.4%
  • 深圳:0.4%
房價崩跌可能嗎?房價數據介紹

從70城房價數據來看,3月份新房和二手房房價環比上漲的城市數量均達到近一年的最高值,分別達62個和58個。

數據不會騙人,不管口號有多響,政策出的有多少,房價上漲還是目前樓市的絕對走勢。

還有一個數據,更值得一看:就是全國商品房均價

全國商品房均價為多少?

這個國家統計局沒有直接公佈,但是可以算出來。

商品房銷售額38378億元÷商品房銷售面積36007萬平方米=10658元/平米

今年一季度,全國商品房均價為10658元/平米。

從疫情到現在,房價漲15%,全國平均下來漲了將近1400元/平。

房地產均價

(數據來源統計局,製圖:德科地產頻道)

比去年四季度上漲了8.5%!

這樣的漲幅,只證明一點,和絕大多數人以為疫情會打擊樓市不同,樓市依然很瘋狂!

為何房價會上漲?房價上漲原因為何?

雖然整體在漲,全國房價漲幅分化嚴重。

第一、房價在不同城市間的差距拉大

  • 東部地區是拉動樓市價格上漲的引擎。

其中包括北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南等10個省份。

也就是說,房價雖然大漲,但是「旱的旱死,澇的澇死」,北上廣深、長三角、珠三角貢獻了絕大部分的上漲。

  • 相反,中西部地區,大多數北方城市,房價基本上都在橫盤或者下降。

我認為這只是開始,未來中國樓市的發展方向就是:

東部房價繼續遙遙領先,中西部、東北地區房價塌陷

第二、房價在同一城市、不同區域的分化

不僅是不同城市之間分化,同一城市,不同區域,也出現巨大的分化。

就拿一季度,廣州的房價上漲來看,其實真正上漲的地方就是兩個:

一個片區就是黃埔新區的新房,一個就是核心商圈兼學位區的舊房。

一座城市中,房價分化的甚至有點失衡。

所謂失衡,就是不同區漲幅不同,甚至同一條街道,隔街相望的樓盤漲幅都不一樣。


第三、貧富差距拉大

區域分化之外,貧富分化也非常嚴重。

以蘇州為例,千萬級別的別墅房源,出現成交井噴、量價齊升的狀態。

成交記錄圖源網絡

與豪宅市場的熱鬧相比,剛需市場卻有著完全不同的命運。

從全國來看,剛需市場正在經歷著冰火兩重天的煎熬。

原因也很簡單,這波疫情,開閘放出的水大部分流入了富人的口袋,豪宅的走俏不過是資產價格通脹下的一個縮影。

可以預測的是,未來就算在一線這種特大城市裡面,人與人之間因為配置了不同類型的房產,財富增速差異也會很大。

房地產上漲的兩大真相

房地產,尤其是優質的地產資產,已經從大眾都可以享受,變成只有少數人可享受的投資品。

房地產市場越來越分化,各個城市之間在分化,城市的各個區域之間也在分化。

以後樓市依然會漲,但是是東部、南部的房子會漲,城市熱門區域的房子會漲,富人的豪宅會漲。

其他房子的表現,會越來越乏善可陳。

房地產專家警告:注意!房地產會不斷上漲

地球不爆炸,房價漲不停

每次一說房價會漲,就會有朋友來反駁。

但是我想說,房價上漲這個事情沒有解法,全球都沒有。

最簡單的邏輯就是:地球只有一個,但是放水卻是每年都在進行。

去年美國、中國、歐元區、日本和其他八個大型經濟體的總貨幣供應量已經高達14萬億美元。

美國房地產價格

根據彭博社匯編的數據,上述12個大型經濟體的總貨幣供應量規模已激增至94.8萬億美元。

這個星球上目前所有的錢,加起來大概就是94.8萬億美元。

簡單類推一下,以人類貨幣計價的話,地球的價格,大概是94.8萬億美元,而在去年一年中就增長了14萬億美元。

如果沒有意外的話,這個數值只能不斷攀升。

回顧下歷史,從19世紀末20世紀初,經濟全球化以來,世界各大國一旦遇到經濟難題,蛋糕分配不均情況,無非就是兩種解決辦法。

房地產下跌的方法:戰爭&放水

  • 戰爭是為了消滅過多的人口,減少分蛋糕的人
  • 放水是為了創造更多的財富,做大蛋糕

但是自從出現熱核武器以來,戰爭這種比較野蠻的方式,逐漸被各大國放棄了(至少在大國之間不再選擇戰爭)。1962年,古巴導彈危機,美蘇雙方都已經把手放到核按鈕之上了,最後,卻又都把手放下了。因為在熱核武器的威脅下,大國戰爭這個手段已經太不可控。打輸了就是輸,打贏了還是輸。(參考日本排放核污水)

那解決經濟問題的唯一方法就剩下放水。

於是我們看到美國:

  • 1987年經濟危機,放水
  • 2008年經濟危機,放水
  • 2020年經濟危機,放水

當然,危機是會過去的,過去之後,也會選擇把水收回來。

但是,通常還沒收完,新的危機就會再來。

2017年,美聯儲開始了縮表,試圖收回08年放出去的水。

但是,還沒搞完,新冠疫情就來了,經濟又下滑了。

除了放水,已經沒有什麼可以解決問題的辦法了。

於是印鈔機又大開了!

以史為鑒,如果推測接下來的經濟和貨幣史,能得到一個規律:

放水像運動,是永恆的,收水像靜止,只是運動的一種特殊狀態。

人類的總貨幣供應量,只會向右上角無限延伸

去年是94萬億美元,將來會到100萬億美元,150萬億美元,200萬億美元。

以人類貨幣計價,地球的價格也會水漲船高。

從94萬億美元,然後到100萬億美元,150萬億美元,200萬億美元。

地球都漲價了,地球上的土地能不漲價嗎?

更何況,地球上人口最稠密地區僅佔陸地面積7%,卻居住著世界70%人口,而且90%以上的地球人集中分布在10%的土地上。

一定會漲,最少也是分化的漲。

美國不漲日本漲,日本不漲韓國漲,韓國不漲中國漲,中國不漲,就再回到美國漲。

今年不漲,明年漲,明年不漲後年漲。

看下美國大約過去50年的房價走勢:

美國的房價2008年因為經濟危機砸下來了,但是又怎麼樣呢?

2008年的下跌,不過是幾十年上漲週期里的一個小週期。

就連老齡化最嚴重的日本:

我們也可以看到,東京都的房價近年來持續上漲,也許下一個十年,就要追平90年代房價甚至再創新高。

想讓房價持續性下跌,除非人類對財富失去慾望,那個時候央行也就不用放水做大蛋糕了。

說了這麼多其實就想說一件事,家裡要是沒有配置房子,還是可以買,不過也不要買太多,資產配置和炒房還是有很大區別的(相比按住房價,打擊炒房簡單太多了,撤貸就行了),而且買房,越貴的地方越好。

邏輯就是這麼個邏輯,什麼都能增加供給,就是地球不可能增加供給。

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