房地合一稅是什麼?為何業者2度呼籲房地合一延期?

房地合一2.0即將在7月1日上路,期待透過這樣的法令,可以遏止住房地產投資客的炒房歪風。但因疫情的影響,許多業者紛紛呼喊延期,本篇文章將帶大家掌握修法重點、適用範圍、實施時程以及對投機客、自住族影響等6大重點!

一、房地合一是什麼?

房地合一為2016年上路的房地交易新稅制,與作為「持有稅」的房屋稅不同,性質屬交易稅,出售房地才須申報,有獲利得進一步繳稅,凡2016年後取得房地,出售時均得適用。

與房地交易舊制差異在於,需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅,為更健全的稅制設計,並自有一套適用稅率規定,並對「短期交易」課以35%或45%重稅。

二、房地合一2.0版與1.0版差異為何?

房地合一1.0版上路5年多,因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市,2.0版預計今年7月1日上路,前後差異有4大重點。

  • 拉長「短期交易」重稅期
    由持有1年內出售課45%,延長至2年內,並將持有逾1年、未滿2年課35%規定,拉長為持有逾2年、未滿5年。
  • 提高境內企業稅率
    由原本出售房地一律課20%,改為需適用「短期交易」重稅,持有逾5年以上出售,稅率才能回到20%。
  • 課徵對象納入預售屋
    持有5年內出售都得適用重稅,在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下,效果等於一網打盡,只要轉賣預售屋獲利,就得負擔35%或45% 稅負。
  • 補足1.0版避稅漏洞
    新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時,交易額度若超過總股份或總出資額的一半,且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成,也得納入2.0版課稅,防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
  • 訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限,及明訂未能提供費用證明文件情形,只能以成交價3%作為費用,上限新台幣30萬,避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。

三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程?

2.0版適用範圍與1.0版一致,為2016年後取得房地,不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件,才須以2.0版課稅,若在7月前賣屋,仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件,完全不受2.0版上路影響,不會回溯補稅。

四、房地合一2.0主要影響對象為何?對自住族是否有影響?

2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利的房產投資客,一般買房後長期持有的自住族,不受影響;若為自住房地持有並設籍超過6年出售,稅率僅10%,並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋,只要沒獲利,也不會被課以重稅。

五、是否有特定出售房地情形,可排除適用「短期交易」重稅?

為避免傷及無辜,設有多項排除條款,例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地,或以自有土地與營利事業合作興建房屋,5年內出售,均可適用20%稅率。

至於何謂「非自願因素」,現行僅就個人訂有6種排除情形,如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等,後續財政部將針對企業、預售屋特性,訂定排除情形並對外公告。

此外,為避免影響房屋供給、都更進程,放寬建商興建房屋完成後首次出售房地,以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地,在5年內第一次移轉登記,也可適用較低的20%稅率課徵。

六、房地合一2.0上路後,是否會產生稅損?

財政部評估,上路初期,交易量將下滑,造成所得稅淨稅損4.74億元,其中企業部分因稅率提高,營所稅將微增0.71億元,個人綜所稅則有稅損5.45億元;但以中長期觀察,稅收將緩步回升。

為何建商呼籲言房地合一稅延後上路?

疫情影響而賣房不屬於非自願

實施三級警戒後,不少人因為分班分流薪水減少,店面老闆沒營業收入,卻還要照繳房租。謝坤成就表示,最近就從銀行端聽到,一些房貸戶有遲繳或欠繳房貸的情形,然而因房地合一稅2.0即將在7月1日上路,若持有期間未滿5年,將面臨35~45%的重稅。

雖然政府為防錯殺,依據財政部所公布的非自願賣房的排除情形訂有豁免條款,但修法時沒預料疫情會如此嚴重,造成民眾可能要賣房子,才有錢度過難關,應是「非自願」,卻不在豁免條款之列。因此謝坤成表示,公會絕對贊同政府打炒房的用意,但在疫情的非常時期,房地合一稅2.0貿然上路,反而傷民,呼籲政府應暫緩上路。

房產業者建議新制應延後上路

其實早在6月初,全國商總主席賴正鎰就表示,營建業因缺工,同時受疫情影響,不少業者為了防疫紛紛採取分流施工,許多案場興建進度已見放緩,若此時政府按原定時程讓房地合一稅2.0新制上路,不僅衝擊市場信心,影響買氣,對業者更是屋漏偏逢連夜雨,恐會影響下半年房地產表現,建議新制應延後上路。

房地合一稅

房地合一2.0相關修法重點:

一、延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期間,居住者個人交易持有2年以內房地,稅率45%;持有房地超過2年,未逾5年,稅率35%,以抑制個人短期炒作不動產。應於完成所有權移轉登記日之次日、房屋使用權交易日之次日、預售屋及其坐落基地交易日之次日、股份或出資額交易日之次日起30日內申報。

二、營利事業比照個人依持有期間按差別稅率課稅,營利事業交易持有2年以內房地,稅率45%;持有房地超過2年,未逾 5年,稅率35% ;持有房地超過5年,稅率20%,以抑制營利事業短期炒作不動產,防杜個人藉由設立營利事業短期買賣房地,規避稅負。於年度營利事業所得稅結算申報時分開計算稅額,合併報繳。

三、修正土地漲價總數額減除規定,防杜利用土地增值稅稅率與房地合一所得稅稅率間差異,以自行申報高於公告土地現值之土地移轉現值方式規避所得稅負,明定得減除之土地漲價總數額,以交易當年度公告土地現值減除前次移轉現值所計算之土地漲價總數額為限,超過部分不得減除,但其屬超過部分土地漲價總數額計算繳納之土地增值稅得以費用列支。

四、納入交易預售屋及其坐落基地、符合一定條件之股份或出資額,視為房地交易,防杜藉由不同型態炒作房地產規避稅負。

五、推計費用率由5%調降為3%,並增訂上限金額為新台幣30萬元,使稽徵機關對於個人未提示證明文件之費用推計基礎更符實情;倘實際支付費用超過該金額者,納稅義務人仍得自行提出相關證明文件,核實認定。營利事業未提示有關房地交易所得額之帳簿、文據者,稽徵機關應依查得資料核定成本或費用,倘無查得資料,比照個人房地交易推計成本、費用規定辦理。

六、獨資、合夥組織營利事業交易房地之所得,由獨資資本主或合夥組織合夥人依個人規定申報及課徵所得稅,不計入獨資、合夥組織營利事業之所得額,以反映獨資、合夥組織營利事業之房地,其登記所有權人為個人,與具獨立法人格之營利事業得為所有權之登記主體有別。

七、下列各項不受修法影響: (一)維持20%稅率者 1.個人及營利事業非自願因素交易持有期間在5年以下之房地。2.個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地後,持有期間在5年內之交易。3.建商興建房屋完成後第一次移轉之房地交易。4.個人及營利事業提供土地、合法建築物、他項權利或資金參與都市更新及危老重建者,其取得房地後第一次移轉且持有期間在5年內之交易。(二)個人及營利事業交易其持有超過5年之房地。(三)自住房地持有並設籍滿6年之交易,維持稅率10%及免稅額度新台幣400萬元。

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