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房地合一稅2.0該注意什麼?房產投資注意這2點!

Posted on 19 6 月, 202126 6 月, 2021 By 林 在〈房地合一稅2.0該注意什麼?房產投資注意這2點!〉中尚無留言
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房地合一稅2.0上路該注意什麼?

房地合一稅 2.0 即將在 7 月 1 日上路實施,透過延長持有年限與加重稅率遏止投機炒作,KPMG 會計師建議,規劃不動產資產配置前,不妨先從兩大面向進行評估,包括:「購屋的目的與持有時間」與「購屋資金來源」。

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房產投資的「購屋的目的與持有時間」

首先是購屋之目的與預計持有時間:

  • 自住用房屋,未來在轉售時可適用最低 10% 稅率,且出售獲利新台幣 400 萬範圍內不課稅,則允應以個人直接購置自住不動產為最適架構。
  • 如果購屋是以出租或投資為目的,或可考慮以法人持有,以尋求出租期間之租賃所得適用營利事業所得稅率 (20%),而非個人出租的最高綜所稅率 (40%)。

會計師指出, 即便是法人打算長期持有不動產,未來出售時已經持有超過 5 年,且適用 20% 稅率,但仍要留意稅後盈餘分配給股東的股利所得課稅效果,也就是說,股東股權結構甚至是更長遠可能衍生的股權傳承議題,都須提前納入考量範圍。

房產投資的購屋資金來源

如果購屋資金在個人或營利事業之國內銀行帳戶,則依前述持有目的判斷持有架構進行配置,較為單純。

但如果購屋資金還在個人或法人之海外銀行帳戶,則應審慎評估,不同申報方式下將資金匯回台灣使用,可能造成個人或營利事業之稅負差異。

避免房地產投資風險:思考資產重配置

會計師提醒,房地合一新制實施在即,加上台灣已加入 CRS(共同申報準則),並將在明年起實施 CFC(受控外國公司法制) 的反避稅規定,應趁此機會思考資產重配置,將存放在海外的資金與國內置產目的相結合,同步朝合規、長期性且富有彈性的投資架構調整。

房地合一稅2.0

房地合一是什麼?

房地合一為2016年上路的房地交易新稅制,與作為「持有稅」的房屋稅不同,性質屬交易稅,出售房地才須申報,有獲利得進一步繳稅,凡2016年後取得房地,出售時均得適用。

與房地交易舊制差異在於,需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅,為更健全的稅制設計,並自有一套適用稅率規定,並對「短期交易」課以35%或45%重稅。

房地合一2.0版與1.0版差異為何?

房地合一1.0版上路5年多,因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市,2.0版預計今年7月1日上路,前後差異有4大重點。

  • 拉長「短期交易」重稅期
    由持有1年內出售課45%,延長至2年內,並將持有逾1年、未滿2年課35%規定,拉長為持有逾2年、未滿5年。
  • 提高境內企業稅率
    由原本出售房地一律課20%,改為需適用「短期交易」重稅,持有逾5年以上出售,稅率才能回到20%。
  • 課徵對象納入預售屋
    持有5年內出售都得適用重稅,在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下,效果等於一網打盡,只要轉賣預售屋獲利,就得負擔35%或45% 稅負。
  • 補足1.0版避稅漏洞
    新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時,交易額度若超過總股份或總出資額的一半,且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成,也得納入2.0版課稅,防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
  • 訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限,及明訂未能提供費用證明文件情形,只能以成交價3%作為費用,上限新台幣30萬,避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。

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