在疫情下，「疫情房租降價」、「疫情房租降價多少」「佛系房東」這樣的詞不斷的出現在各個地方，但也有很多老闆詢問自己的房東是否可能降租，卻得到房東不降租金這樣的回覆，究竟為什麼店面房東不降價？又為什麼房東寧願空屋，也不願降租金呢？讓我們來看看這段故事。
疫情不降租背景探討：老房東們缺錢嗎？
首先，這些房地產投資專家根本不缺錢更沒負債，他們在乎的早就不是單月租金，而是「租金報酬率換算的金店面價值」，例如，帳面月租50萬與帳面月租100萬的兩間店面，在「商仲市場」上的價值計算可能會差到天邊去，這才是造就「房東打死不降租」的真正原因。
特別是「商仲」與普通的「房仲」雖然都是房地產，但實際上對於報酬率的計算邏輯卻是差很大，這也才會造成絕大多數普通人「完全無法理解為什麼寧願空著也不降租至少還有賺」的現象。
實際房東不降租金的原因：身價計算
若你是一整條街「店面」的房東，你的總資產、也就是身價，乃是基於「店面價值」換算出來，而所謂的店面價值則是基於「年租金收入多寡」去計算報酬率。舉個例子，一間店面一個月只能收租2萬元，年收租金24萬，姑且假設這間店面的總價值是300萬元；如果另外一間店面每月可收租1XX萬、年收租2400萬，這間面的價值可能高達2億到3億。
若有一天，因為疫情租屋金額降低…？
問題來了，如果某一年大環境差、導致經濟不景氣，原本的長租的店家倒閉了，大環境開店的慾望降低也沒有外資要進場投資，整條街暫時沒有新的租客，試問，這時候若你是房東該怎麼辦呢？如果你認為「調低租金到50萬，至少每月還有50萬可以賺」會發生什麼事情？
金錢遊戲下，房東身價可能瞬間少一半！
答案就是，當你調整租金從100萬變成50萬且租出去的瞬間，雖然你下個月又可以領到50萬的房租，但實際上在商仲的計算邏輯上，你店面的估計價值、也就是你的「身價」可能瞬間從3億元變成1億元，別忘了，當你擁有的是整條街的店面、所有的估算影響甚大，意味著你的身價可能從30億變成10億。等於你為了眼前這區區50萬或500萬，導致你的身價瞬間暴跌數十億，任何一個有概念的商仲當然是不會這樣搞的。
Photo Credit:
寧願空屋不租，成了另一種房地產投資策略
稀缺狀態的窮人，完全著眼在眼前利益；而長期滿盈狀態的有錢人，眼中看的是五年、十年。不缺錢的房東當然是願意慢慢等，例如我最近聽到，很多房東認為下一次政黨輪替後，外資就會進場加價買，無論是等2年還是6年其實根本無所謂，現在刻意把租金撐著確實算是「最佳策略」。
積極的房東的房地產投資策略會怎麼做？
當然，積極一點的房東也不會完全擺爛，他們也怕哪天政府搞出囤房稅；相關的後路早就都想好了。例如，或找親人當人頭去投資簡單的連鎖加盟店，公開租下自己的店面盛大開幕、營造房租真的被撐下來的表象，反正這操作成本低廉又能讓市場好看，何樂不為？說到這裡，你以為老房東只為「愛面子所以拚身價」嗎？
不動產抵押最容易借錢了！
當然不是，跟銀行時常往來的朋友都知道，最容易跟銀行「調錢」且利率低到嚇人的非「不動產抵押」莫屬，用房子抵押的貸款利率遠低於其他任何抵押品或信貸！以前一個大房東朋友分享：銀行派人來找他爸，拜託他爸拿幾棟北市中山北路放了10年、完全懶得出租的空屋去做抵押，銀行會「借他」近億元的現金且利率低到不可思議。
房地產利息與投資利息介紹
到這邊很多鄉民無法理解，畢竟，再低的利息還是要利息啊！ 幹嘛多借不需要的錢負債去還利息？ 傻了喔？事實上，銀行同時派了另外一個資產部門的同事來，針對該1億元現金開出了一個簡單方案，保證儲蓄利息剛好高於貸款利息多出一點點。直接舉例：
你用房子跟銀行貸款借出1億元現金，每年要固定還銀行假設為1%，同時跟銀行另外一個部門講好、給予大戶好棒棒的轉投資方案，讓你立即把這1億元現金存回該銀行，固定給你每年1.1%的利息，銀行多個部門有業績好交差、屋主也能穩定賺外快。（附註－這邊為了簡單解釋，恕省掉很多細節，其實更多情況是被洗去買銀行內的各種看似美好的衍伸金融商品，於是大家都在同一艘船上了。）
實際房地產投資數學計算？
簡單的數學；你每年要還銀行100萬的借錢利息，但你每年同時會領到銀行給你的110萬的存款利息（或金融商品的報酬），等於你什麼都沒做，莫名其妙就賺了10萬，連我都覺得——這什麼世界啊X！（以上只是舉例、不代表實際利率）
其實，過去幾十年來一直有很多人把槓桿更大，幾乎不用利息就借出幾個億、立刻轉投資去「報酬率更高的標的」賺取價差，這就是所謂「循環資本套利」，幾乎每個銀行都玩這樣的遊戲，玩了幾十年。
為什麼房東打死不降租金？
因為租金一降，不動產的估值就會動搖，銀行就無法再用如此低利借你天文數字的錢，供你玩這套躺著賺的遊戲，再搞不好，你還會變成「抵押品價值不足」被迫補足差距，簡單來說，銀行跟房東雙方都不希望降租金啦。
明知道這遊戲不公平，為什麼國家還一直降息？為何不敢大肆對房東徵稅？
因為，不只是東區房東，幾乎所有大財團都在玩這一套資本遊戲。「房地產價格」與「利息」早就成為動搖國本的大事，不動產價格暴跌必定造成各家銀行的大災難、還會影響一堆金融商品連環爆，說不準引發金融海嘯股匯市陪葬。沒有任何一個執政者敢承擔這個政治責任，下次保證不用選了，換任何人上任都只能繼續維持這個畸形的狀態。
總之，任何現象都是有背後理由，理性的理解箇中的原因，接受「存在未必正確、但必定有背後縝密市場機制」的思維、而非激動開罵發洩情緒；唯有搞清楚真實市場的運作，才是讓我們持續進步的關鍵啊！
